Depuis le 1er mars 2025 le vendeur d’un bien loué en meublé non professionnel (LMNP) reste soumis au régime des plus-values des particuliers mais son prix d’acquisition est retraité à la baisse des amortissements pratiqués sur la valeur du bien immobilier cédé, augmentant la plus-value taxable.
Les travaux amortis n’ont pas à être spécifiquement retraités.
Concernant les travaux, trois hypothèses :
utilisation du forfait fiscal de 15%
travaux déjà déduits en totalité face aux revenus locatifs : non-imputation dans le calcul de plus-value
travaux immobilisés et déduits par amortissements : imputation de la seule quote-part non amortie.
Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) a été fortement impacté par la loi de finances pour 2025. L’administration fiscale avait fait part de son souhait de rapprocher ce régime de celui du loueur en meublé professionnel (LMP), c’est désormais chose faite.
Dorénavant, les contribuables ayant procédé à des amortissements de la valeur de leur biens immobiliers devront les réintégrer dans le prix de revient lors du calcul de l’impôt sur la plus-value.
Le vendeur en LMNP reste soumis au régime des plus-values des particuliers mais son prix d’acquisition ne sera plus celui tel qu’indiqué dans son titre de propriété mais la valeur nette comptable du bien, déduction faite des amortissements pratiqués.
Si cette notion de réintégration des amortissements a marqué les esprits et déjà fait couler beaucoup d’encre concernant le bien immobilier lui-même, quel est le sort des travaux potentiellement amortis ?
I. Quels travaux sont concernés ?
Les travaux intéressant notre propos sont listés au 4° de l’article 150 VB II du Code général des impôts. Sur justificatif, ces travaux, qualifiés dans le texte de dépenses, peuvent venir en majoration du prix d’acquisition. Dès lors la plus-value, la différence entre les prix de vente et d’achat est diminuée.
Les travaux retenus doivent consister en des « dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration » qu’il convient de différencier des dépenses locatives.
Elles ne viennent s’ajouter au prix d’acquisition qu’à condition de ne pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu.
Si des travaux ont été réalisés mais sans que le propriétaire ne puisse fournir de justificatifs, le vendeur, qui a détenu le bien durant au moins cinq années, peut utiliser un forfait venant majorer le prix d’acquisition à hauteur de 15%.
II. Quelles conséquences si de tels travaux sont amortis ?
Lors du calcul de l’impôt sur le revenu, les contribuables peuvent, à leur choix, utiliser la totalité du montant des travaux réalisés pour les mettre face aux loyers perçus ou les amortir au fil du temps.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025, le choix du recours à l’amortissement est-il indifférent ou potentiellement lourd de conséquences à la revente ?
1. Hypothèse 1 : Utilisation pour les recettes locatives
Un rappel d’emblée : comme le précise le texte, ces dépenses ne peuvent être utilisées deux fois. Le vendeur ne pourra les utiliser à la fois en déduction de ses recettes locatives et lors de la revente en majoration de son prix d’acquisition. Il doit choisir. S’il les a totalement utilisées en déduction de ses revenus locatifs, il ne pourra les utiliser à nouveau lors du calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière.
En revanche, ce n’est pas parce que ces travaux auront été utilisés pour le calcul de l’impôt sur le revenu qu’ils viendront en diminution du prix d’acquisition. Ils restent ainsi neutres fiscalement pour l’imposition de la plus-value.
2. Hypothèse 2 : Recours à l’amortissement
Quid de la pratique d’un amortissement et donc d’une utilisation totale ou partielle du montant des travaux ?
La présentation de la loi de finances pour 2025 préparée par le Conseil Supérieur du Notariat[1] notamment fondée sur le rapport du projet de loi de finances de l’Assemblée Nationale[2] promeut une analyse mathématique cohérente, reposant sur une lecture a contrario du dernier alinéa de l’article 150 VB du CGI.
Dans ce schéma, les travaux réalisés viennent en majoration du prix d’achat mais seulement à hauteur de la quote-part de travaux non-amortie. Celle déjà amortie ne peut pas être utilisée à nouveau, elle vient réduire les travaux admis en majoration. L’imputation s’arrête toutefois là, les amortissements pratiqués ne sont pas eux-mêmes retraités. En clair, l’augmentation du prix d’acquisition ne sera effective qu’à hauteur de la partie des travaux qui n’aura pas été amortie.
En synthèse, l’impact de la loi de finances quant aux amortissements pratiqués n’est pas spécialement étendue aux travaux : le retraitement spécifique est cantonné à l’amortissement des biens immobiliers.
11.03.2025 Pauline-Alexia Palombo
[1] Présentation schématique la loi de finances pour 2025, Alain Delfosse, Conseil Supérieur du Notariat, 10 fév. 2025
[2] Rapport AN n°468, p.460 et 461