La loi de finances pour 2019 a maintenu le régime de déductibilité des dettes des SCIs pour le calcul de l’IFI, en y ajoutant l’amortisation linéaire des prêts in fine, qui était prévue dès 2018 pour les prêts souscrits directement mais pas pour ceux souscrits par une SCI.
L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est la valeur nette des parts ou actions de la société détenant des biens immobiliers, c’est-à-dire la valeur réelle des actifs détenus par la société diminuée des dettes de la société. L’assiette de l’IFI n’est pas la valeur du bien immobilier lui-même détenu indirectement via une société. Le principe général est donc la déductibilité des dettes de la SCI.
Ne sont toutefois pas prises en compte pour la valorisation des parts ou actions
(i) les dettes contractées pour l’acquisition d’un actif imposable auprès du redevable (achat à soi même / OBO),
(ii) les dettes contractées auprès du redevable (compte courant d’associé) ou d’une société contrôlée par le redevable,
sauf si le redevable justifie que le prêt « n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal »,
et
(iii) les dettes contractées auprès de la famille du redevable, sauf à justifier du caractère
normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du
montant et du caractère effectif des remboursements.
Les prêts in fine ou sans terme sont retraités pour un amortissement linéaire sur la durée du prêt ou
sur 20 ans à défaut de terme.