Le changement d’usage (articles L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation) et le changement de destination (articles R421-17 et suivants du code de l’urbanisme) sont soumis à deux régimes juridiques autonomes et indépendants. L’autorisation de changement d’usage peut être personnelle et temporaire si elle ne fait pas l’objet d’une compensation, tandis que le changement de destination obéit à des règles différentes et doit fait l’objet d’une déclaration préalable.
Le régime de changement d’usage ne s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation lorsqu’on souhaite les utiliser pour un usage autre que de l’habitation. Si le changement d’usage ne fait pas l’objet d’une compensation, alors l’autorisation est personnelle et n’est pas transmissible : le changement d’usage est temporaire, et en cas de revente, le bien retrouve son usage initial d’habitation.
La destination d’un bien immobilier se subdivise en cinq catégories, chacune de ces cinq destinations se subdivisant en sous-destinations. Pour l’application de cette réglementation, chaque notion, dont l’activité de commerce s’entend de celle définie aux termes du code de l’urbanisme, sans considération de tout autre texte légal.
Le seul changement de destination du bien justifie le dépôt d’une déclaration préalable, sans pour autant que des travaux ne soient effectués dans le bien. La déclaration préalable est nécessaire, lorsqu'une construction existante a une destination différente de celle initialement prévue, peu importe que ce changement soit ou non de nature à avoir une incidence sur les règles d'urbanisme applicables.
Ces deux autorisations de changement d’usage et de changement de destination sont indépendantes l’une de l’autre, et le changement d’usage est sans incidence sur le changement de destination. L’autorisation de changement d’usage ne fait pas présumer l’autorisation de changement de destination.
L’utilisation d’un bien contraire à sa destination est sanctionnée :
(a) pénalement, la sanction correspond à une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. Les personnes morales sont également pénalement responsables : le taux maximum de l'amende applicable aux personnes morales est égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques par la loi qui réprime l'infraction. Le changement de destination d'un immeuble ne peut donc en être réalisé librement, la soumission de cette opération à déclaration préalable, voire à permis de construire étant de nature à permettre à l'administration de vérifier si le projet respecte les règles d'urbanisme.
(b) civilement, par la mise en conformité ou la remise en état du bien en son état initial ;
(c) administrativement, par la mise en demeure, l’astreinte ou la consignation. Les sommes dues au titre des sanctions administratives sont cumulables avec les sommes dues au titre des sanctions pénales.
07/11/2024 Diane Lonjon