La pratique répandue des ventes de parties communes, notamment parties de couloirs ou combles, à un copropriétaire à l’euro symbolique doit être évitée.
Afin d’écarter une remise en question au regard des règles du droit civil général et des règles de la copropriété, il est recommandé de fixer un prix approprié, qui peut parfaitement tenir compte de décotes et de la valeur de marché toute relative des mètres carrés concernés, mais pas symbolique.
Lorsque certaines parties communes de l’immeuble n’ont plus d’utilité pour la communauté des propriétaires, par exemple des parties de couloirs, des combles ou certaines anciennes annexes, le syndicat, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires, peut être amené à les céder à un copropriétaire qui aura pour projet de s’agrandir. L’opération est parfois nécessaire pour régulariser une situation existante, et sinon assez tentante compte-tenu de la valeur actuelle du foncier dans nos villes.
Malheureusement il est trop souvent proposé de fixer le prix de cette cession à l’euro symbolique, le candidat acquéreur supportant en contrepartie la totalité des frais, c’est-à-dire :
le coût du travail préparatoire du géomètre,
les frais de l’acte établi par le Notaire,
et le coût des travaux nécessaires à la privatisation du lot.
Si la pratique est encore fortement répandue, il convient désormais de s’en détacher :
au regard du droit civil : la vente à un tel prix peut être considérée comme nulle pour absence
de prix sauf à justifier d’un intérêt particulier,
au regard du droit de la copropriété (loi du 10 juillet 1965) : sans contrepartie, la copropriété
n’a pas vocation à s’appauvrir au profit d’un copropriétaire par rapport aux autres ; les parties
communes constituant la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.
au moment de la revente des biens acquis : en effet, la cession de la partie commune pourrait
être remise en cause a posteriori.
Dès lors, compte tenu de ces contraintes juridiques, syndics et candidats acquéreurs doivent veiller à ce que ces ventes soient autorisées à un prix approprié. Ce prix peut tenir compte de décotes et de la valeur de marché toute relative des espaces concernés, mais ne doit pas être symbolique. Il est également possible que le syndicat des copropriétaires supporte les frais de géomètre, et que le prix en tienne compte.
17/01/2019 Franck Bonnetain