Usage destination des locaux / Nouveaux éléments issus du code du tourisme à contrôler pour les meublés de tourisme

Dans les grandes villes et notamment Paris, déterminer si l’utilisation d’un local est conforme à la loi peut parfois être d’une vraie complexité. Faisons un bref rappel de la situation existante jusqu’alors.

On trouve ainsi la législation relative à « l’usage » des locaux contenue dans les articles L.631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Cette législation classe les immeubles en 2 catégories « habitation » et « non habitation », les formalités pour passer d’une catégorie à l’autre étant souvent complexes et couteuses, avec l’obligation de compenser la transformation de surfaces d’habitation en bureaux ou commerces par des transformations en sens inverse.

Lorsqu’un bien est d’usage « non habitation », il peut encore avoir de multiples « destinations » et « sous-destinations » au sens du Code de l’Urbanisme, définies aux articles R.151-27 et suivants. Le passage d’une destination à une autre nécessite une autorisation administrative, telle qu’un permis de construire ou une déclaration préalable et peut engendre le paiement de taxes spécifiques.

L’objet de cette législation est notamment de permettre aux communes de conserver un équilibre entre l’habitation et les activités économiques, en évitant que ces dernières ne chassent les premières de certaines zones (par exemple le centre de Paris).

Toutefois, les meublés touristiques ont posé récemment un problème particulier contre lequel les mairies étaient jusqu’alors démunies.

En effet, pour exploiter un meublé touristique, il est nécessaire que le local soit en « usage » non habitation et en « destination » commerce et activités de services. Cette dernière destination comporte de nombreuses sous-destinations, comme les commerces de détail, artisanat, restauration etc… Or passer d’une sous-destination à une autre ne nécessite pas d’autorisation particulière. Par conséquent, il est possible de transformer un commerce en meublé touristique sans autorisation et donc sans contrôle de la ville concernée.

Les paramètres économiques avant COVID ont ainsi conduit de nombreux investisseurs à transformer des locaux commerciaux en meublés touristiques, avec pour effet que certains quartiers risquaient de devenir progressivement des dortoirs démunis de commerces ou d’artisanat. Si le COVID a mis un frein au phénomène, on peut supposer qu’il reprendra dès la fin de la pandémie.

Afin de permettre aux communes de pouvoir contrôler cette évolution qui les inquiétait, le législateur a ajouté aux 2 législations citées précédemment une « couche » supplémentaire dans le Code du Tourisme, dont l’article L.324-1-1 permet désormais aux communes de soumettre à autorisation la location d’un local commercial en tant que meublé de tourisme.

Pour vérifier si l’utilisation d’un local en tant que meublé de tourisme est conforme à la législation, il faudra donc désormais vérifier qu’elle est conforme aux dispositions à la fois du CCH, du Code de l’Urbanisme et du Code de Tourisme.

Les villes ne disposent cependant pas directement des nouvelles possibilités de contrôle offertes par l’article L.324-1-1 du Code de Tourisme : elles doivent voter une résolution ad hoc en conseil municipal. C’est désormais chose faite pour la Ville de Paris, qui a adopté une telle résolution le 17 décembre dernier. Et il est fort probable que d’autres villes suivent cet exemple.

Ainsi, à l’avenir, lorsque des biens seront cédés en tant que meublés touristiques, il conviendra de vérifier si la commune a voté une résolution ad hoc et dans l’affirmative demander l’autorisation délivrée conformément à l’article L.324-1-1 du Code de Tourisme.

12/01/2022 Arnaud Deloison