Plus value immobilière – Donation avec réserve et révision d’usufruit – Vente de la résidence principale

Un bien immobilier est donné par un parent en nue-propriété à son enfant avec réserve
d’usufruit. Une clause de réversion d’usufruit est stipulée dans l’acte de donation au profit du
conjoint survivant.
Ce logement constitue la résidence principale de l’enfant, qui y réside et est à même de prouver
une occupation effective.
Après le décès du donateur, le conjoint et l’enfant souhaitent vendre le bien.
L’enfant nu-propriétaire peut, dans certains cas, bénéficier de l’exonération de plus-value au
titre de la résidence principale à hauteur de la nue-propriété qu’il détient.
Attention au risque de requalification en donation en pleine propriété par l’administration
fiscale si la prescription de la donation de la nue-propriété n’est pas acquise ; il est conseillé de
sécuriser l’opération au moyen d’un bail ou d’une convention de mise à disposition.
Le conjoint bénéficie d’une option pour la valeur d’acquisition de son usufruit qui servira de
base taxable à l’impôt de plus-value immobilière : il peut se placer soit au jour de la donation, soit
au jour du décès du donateur. En l’absence à ce jour de texte fiscal, il semble pouvoir choisir la
solution qui lui est la plus favorable

26/06/2018 – Charles-Etienne BUHAS

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