Dès lors qu’une personne :
Ce régime est d’ordre public et s’applique à tous travaux, même de très faible importance. Toutefois, lorsqu’ils consistent en des travaux d’agrandissement ou de restructurations complètes de l’immeuble assimilables à une reconstruction**, ils sont exclus du régime de la VIR pour se voir appliquer le régimede la vente d’immeuble à construire.
Ce régime réglemente notamment l’investissement en loi Malraux ou le dispositif Pinel ancien. En
revanche, il ne peut être utilisé en schéma « déficit foncier ».
Un avant-contrat de vente peut être conclu, par acte sous seing privé ou par acte authentique. Il
n’existe pas de modèle type et obligatoire. Toutefois, cet avant-contrat doit comporter, à peine de
nullité de l’acte, les mentions suivantes :
Le contrat de vente doit être rédigé en la forme authentique à peine de nullité. Il en est de même des procurations éventuellement données par les acquéreurs.
Le contrat de vente doit comporter un certain nombre de mentions. A défaut, la nullité du contrat peut être invoquée mais uniquement par l’acquéreur et avant la livraison. Ces mentions sont les suivantes :
Tous les vendeurs, quels qu’ils soient, doivent fournir les garanties biennale et décennale et souscrire les assurances de responsabilité et de dommages si la nature des travaux le justifie. 3 Le vendeur professionnel de l’immobilier doit justifier en plus d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Devront être annexés au contrat de vente un plan coté du local vendu et la notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local.
Les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux doivent être annexées au contrat de vente ou fournies
par référence à des documents déposés chez un notaire. Ces documents sont les suivants : le devis descriptif des travaux, les plans avec les cotes utiles, l’indication des hauteurs de plafond et des surfaces de chacune des pièces et des dégagements, et, si l’immeuble est compris dans un ensemble immobilier, un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux.
Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur. En tout état de cause, il leur est remis lors de la signature du contrat définitif.
La VIR, soumise à des dispositions particulières, reste soumise aux règles de droit commun relatives à la vente d’immeubles existants. A titre d’exemple :
A noter que, dès lors que l’immeuble n’est pas encore soumis au statut de la copropriété au stade de l’avant-contrat (l’immeuble appartenant encore par hypothèse à un seul propriétaire), les dispositions de la loi ALUR n’ont pas vocation à s’appliquer.
En ce qui concerne la fiscalité, la VIR sera soumise aux droits d’enregistrement, sauf le cas particulier d’un immeuble qui n’est pas encore sorti du champ d’application de la TVA immobilière (immeuble achevé de moins 5 ans au moment de la revente en VIR par le vendeur).
✓ A la signature de l’acte de vente d’immeuble à rénover, le vendeur transfert la propriété du sol ainsi que la propriété des constructions existantes à l’acquéreur qui paye le prix du bâti existant et les frais de l’acte par la comptabilité des notaires. Le notaire remet à l’acquéreur des attestations de propriété en attendant la publication de l’acte de vente signé (en général 3 à 6 mois selon les services de la publicité foncière).
✓ L’acquéreur acquiert la propriété des ouvrages à venir et paye le prix correspondant au fur et à mesure de leur exécution selon un échelonnement figurant à l’acte de vente pouvant comporter des versements intermédiaires mais devant respecter les plafonds suivants :
Le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la date à laquelle la créance est exigible. Cela signifie que tout versement anticipé du prix des travaux est interdit.
Les stades d’avancement des travaux prévus dans la vente d’immeuble à rénover sont constatés par l’homme de l’art choisi par les parties, ou par le juge en cas de désaccord entre elles.
Le paiement des fractions du prix des travaux se fera sur appel de fonds du vendeur notifié à l’acquéreur, par tous moyens, au moyen de l’attestation de l’homme de l’art, indiquant le montant exigible, et rappelant le délai et le lieu de paiement. La banque, intervenant dans le cadre du financement de l’acquisition, débloquera les fonds prêtés au fur et à mesure de la présentation des appels de fonds.
✓ Le vendeur d’un immeuble à rénover demeure maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Il conserve ainsi le contrôle exclusif du chantier, et la charge des risques, l’entrée en jouissance de l’acquéreur étant, par hypothèse, reportée à la livraison. Ses pouvoirs comportent ceux de choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens, d’arrêter librement les conventions passées avec eux et d’effectuer la réception des travaux qu’ils ont faits ou dirigés, y compris les travaux nécessaires à la levée des réserves. Ils comportent également ceux de faire toute demande d’autorisation ou déclaration prévue au code de l’urbanisme et nécessaire à la réalisation des travaux faisant l’objet du contrat.
La vente peut également être assortie d’un mandat donné par l’acquéreur au vendeur à l’effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la réalisation des travaux prévus au contrat***.
Une fois que la rénovation est achevée, le contrat de vente d’immeuble à rénover prend fin en trois étapes.
L’achèvement des travaux est constaté.
✓ Les travaux de rénovation sont réputés achevés lorsque ceux prévus au contrat sont exécutés. Pour l’appréciation de cet achèvement, ne sont pris en considération ni les défauts de conformité avec les prévisions du contrat lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages nouveaux impropres à leur utilisation.
✓ La constatation de cet achèvement résulte de la déclaration certifiée par l’homme de l’art.
✓ La garantie financière prend fin.
Intervient ensuite la réception des travaux par le vendeur.
✓ Il s’agit de l’acte par lequel, après vérification de la bonne exécution des travaux, le vendeur déclare accepter l’ouvrage auprès des entrepreneurs. Le vendeur peut formuler des réserves sur les travaux réalisés.
✓ La réception des travaux est effectuée pour l’ensemble des travaux à une date unique et se traduit concrètement par la signature d’un procès-verbal de réception entre les parties.
✓ Cette réception constitue le point de départ des garanties, notamment :
Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans.
Enfin intervient la livraison du bien entre le vendeur et l’acquéreur.
✓ Le vendeur convoque l’acquéreur, ou son mandataire, afin de procéder à l’établissement du procès-verbal de livraison des travaux. Cette convocation est notifiée à l’acquéreur ou à son mandataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue au moins quinze jours avant la date prévue pour la livraison ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Le procès-verbal de réception des travaux est annexé à la convocation.
✓ La livraison du bien sonne l’entrée en jouissance de l’acquéreur. Le vendeur remet les clés à l’acquéreur qui règle les cinq derniers pourcents du prix des travaux. Ce solde peut néanmoins être consigné en cas de vices de construction ou de défauts de conformité apparents affectant les travaux et dénoncés par l’acquéreur dans l’acte de livraison des travaux (les réserves). Ces réserves peuvent porter notamment sur des éléments cassés, qui ne fonctionnent pas ou qui ne sont pas conformes à ce qui avait été promis, ou encore de finitions mal réalisées.
✓ Si l’acquéreur ne se présente pas le jour prévu, le vendeur peut faire désigner une personne qualifiée par le président du tribunal de grande instance, qui constatera la livraison des travaux.
✓ En ce qui concerne les travaux portant les parties communes de l’immeuble, la livraison interviendra le plus souvent, pour des raisons pratiques, entre le vendeur et le syndic.
ET APRES
✓ Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux, non dénoncés dans le procès-verbal de livraison, peuvent encore être dénoncés par l’acquéreur dans le mois qui suit la livraison. Le vendeur, redevable de la garantie des vices et des défauts apparents, fera jouer la garantie de parfait achèvement dont il bénéficie dans ses rapports avec les entrepreneurs afin que les réserves soient levées.
✓ L’action en réparation devant les tribunaux des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés doit être intentée dans un délai d’un an après la livraison.
✓ Les dommages touchant les éléments d’équipement ou l’ouvrage doivent être dénoncés dans un délai de deux ans ou de dix ans qui suivent le procès-verbal de réception, selon la nature des éléments concernés.
10/04/2018 – Emmanuelle te Rietmolen
