La vente avec faculté de rachat ou vente à réméré

La vente avec faculté de rachat ou vente à réméré peut être une solution intéressante dans des situations de surendettement, et constituer une alternative porteuse d’espoir à la vente pure et simple voire à la saisie immobilière. L’opération de rachat n’est pas soumise aux droits de mutation à titre onéreux proportionnels mais à une taxe fixe de 125 euros.

L’expérience vécue par Monsieur et Madame Paour et Monsieur Pinvidig est porteuse d’enseignement.

 

Tout est bien qui finit bien

En raison de l’élévation importante du niveau de la mer dans la région de la ville d’Ys, les activités de l’employeur de Monsieur et Madame Paour ont été fortement perturbées. Monsieur et Madame Paour sont propriétaires d’un pavillon, qui constitue leur résidence principale, dont l’acquisition a été financée par un emprunt dont ils ne parviennent plus à rembourser les échéances.

Ils vendent alors ce pavillon à Monsieur Pinvidig en stipulant dans l’acte de vente une faculté de rachat à leur profit. La jouissance est différée pendant toute la durée convenue d’exercice de la faculté de rachat, moyennant le versement par eux à Monsieur Pinvidig d’une indemnité. Ils prennent en charge pendant ce délai la taxe foncière, l’assurance de la maison et d’une manière générale s’engagent à rembourser à Monsieur Pinvidig tous les impôts, charges et taxes divers.

Sur le prix de vente sont prélevées la somme nécessaire au désintéressement du créancier hypothécaire, la provision pour les frais de mainlevée de l’inscription bénéficiant à ce créancier, ainsi qu’une somme correspondant à un an d’indemnité qu’ils versent à Monsieur Pinvidig. A défaut d’exercice de la faculté de rachat, cet acompte sera perdu pour Monsieur et Madame Paour. Le solde leur est versé.

L’acte de vente précise le montant de la faculté de rachat, ainsi que le prix de vente de leur mobilier pour le cas où ils n’exerceraient pas cette faculté de rachat.

Quelques temps plus tard, la situation financière de Monsieur et Madame Paour s’étant améliorée (Ils ont retrouvé du travail dans des activités liées à la transition énergétique) ceux-ci décident alors d’exercer leur faculté de rachat, et redeviennent propriétaires de leur maison. Monsieur Pinvidig, qui avait parié sur le non-retour à meilleure fortune de Monsieur et Madame Paour, perd son pari, mais récupère le montant de son investissement.

 

Quelques chiffres tirés d’un cas concret

La maison de Monsieur et Madame Paour est vendue à Monsieur Pinvidig moyennant le prix de 249.912,00€.

Monsieur Pinvidig s’acquitte en plus de ce prix :

  • D’une commission versée à une agence immobilière spécialisée dans ce genre de transaction pour un montant de 17.745,00€,
  • Des frais de la vente pour un montant de 36.191,80€

Soit un investissement total de 286.103,80€.

Monsieur et Madame Paour ont réglé par prélèvement sur leur prix de vente :

  • 670,76€ à leur créancier hypothécaire,
  • A Monsieur Pinvidig, 23.304,00€ représentant un an d’indemnité d’occupation,
  • Les honoraires dus au gestionnaire de l’association syndicale libre du lotissement, pour 472,00€,
  • A leur notaire la provision pour frais de mainlevée de l’inscription prise de leur chef sur le pavillon, soit 1.000,00€.

De sorte qu’il leur est resté un disponible de 49.465,24€ que leur notaire leur a versé, ce qui les a aidés à repartir du bon pied.

Le montant de la faculté de rachat a été fixé à 274.146,00€ dans l’acte de vente.

A l’exercice de la faculté de rachat, Monsieur Pinvidig aura encaissé au minimum :

  • Le montant de la faculté de rachat, soit 274.146,00€,
  • Une somme forfaitaire comprise dans l’indemnité mensuelle, en sus de l’indemnité d’occupation, de 17.472,00€,

Soit un total de 291.618,00€. Il aura donc récupéré plus que sa mise de fond initiale.

Quant à Monsieur et Madame Paour, ils récupéreront leur pavillon avec des frais réduits, le rachat n’étant pas soumis aux droits de mutation à titre onéreux proportionnels mais à une taxe fixe de 125,00€. La provision sur frais est estimée à 3.000,00€. Prévoyants, ils avaient placé sur leur livret A les 49.465,24€ récupérés lors de la vente. Ils envisagent de demander à leur notaire de ne pas, dans ce cas, régulariser la mainlevée de l’inscription bénéficiant à leur ancien créancier et de récupérer ainsi 1.000,00€. De sorte que leur besoin en financement est de 226.680,76€.

Le coût total du rachat de leur maison s’élève à 277.146,00€, ce qui est certes supérieur au prix de vente, mais ils avaient dû accepter, pour éviter la saisie et l’expulsion, un prix inférieur au marché.

Ils envisagent de financer ce montant par l’emprunt, en sachant que, si ce nouvel emprunt est garanti par une inscription sur le pavillon, d’une part il ne devrait pas être trop difficile de convaincre leur nouvelle banque de ne prendre qu’une inscription de second rang, le premier prêt étant soldé, et que d’autre part leur nouvelle banque ne pourra bénéficier d’un « privilège de prêteur de deniers », mais d’une « hypothèque conventionnelle » supportant une taxe de publicité foncière de 0,615%.

En effet, le rachat s’analyse en une résolution de la vente, avec restitution de la maison vendue par l’acquéreur au vendeur, et restitution du prix par le vendeur à l’acquéreur. Le prêt ne pourra donc servir à payer un prix d’acquisition, ce qui est une des conditions pour bénéficier du « privilège de prêteur de deniers » qui n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière.

Le financement du rachat par le recours à l’emprunt peut s’avérer délicat, la banque sollicitée pouvant être réticente à financer des emprunteurs qui ont déjà connu des difficultés à rembourser un précédent crédit.

 

Intérêt de l’opération pour Monsieur Pinvidig

Si l’on comprend bien l’intérêt de l’opération, au moins social, pour Monsieur et Madame Paour, qu’en est-il pour Monsieur Pinvidig ?

Il achète un bien immobilier à une valeur inférieure à sa valeur réelle sur le marché.

L’indemnité versée par Monsieur et Madame Paour est supérieure à un loyer au prix du marché. Elle comprend l’indemnité d’occupation proprement dite, correspondant au loyer du pavillon, et un acompte sur le prix du rachat. Le contrat de vente stipule un montant incompressible d’un an de cette indemnité, dû même en cas de rachat dans un délai inférieur. Dans notre cas, ce montant représente environ 10% du prix de vente.

Monsieur Pinvidig peinera à financer son acquisition en recourant au crédit hypothécaire, puisqu’en cas d’exercice de la faculté de rachat, la vente est anéantie et avec elle l’hypothèque ou la sûreté réelle garantissant l’emprunt.

Il lui sera également difficile de revendre pendant le délai d’exercice de la faculté de rachat, puisque la faculté de rachat s’imposerait alors au sous-acquéreur, qui serait en outre lui-même dans l’impossibilité de recourir à l’emprunt, du moins si la banque exige une sûreté réelle.

En cas de non-exercice de la faculté de rachat, il sera propriétaire d’un bien qu’il aura acheté en dessous de sa véritable valeur, Monsieur et Madame Paour s’étant empressés de vendre pour éviter la saisie et l’expulsion hors du cadre de vie où ils ont vu grandir leurs enfants, et qui lui aura rapporté la première année un peu plus de 10% de sa valeur de marché.

Monsieur et Madame Paour étant restés habiter leur pavillon pendant la durée de la faculté de rachat, Monsieur Pinvidig n’a pas eu à rechercher de locataire. Il avait même une assurance d’un an de loyer.

En cas d’exercice de la faculté de rachat, il récupère plus que la mise initiale.

 

Quelques textes

Article 1659 du Code civil : « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. »

Article 1660 du Code civil : « La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. »

Article 1662 du Code civil : « Faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable. »

Article 1673 alinéa 1 du Code civil : « Le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coût de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur. »

 

Le BOFIP :

La doctrine administrative (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40) précise que l’acte constatant le rachat est passible de la taxe de publicité foncière au taux fixe prévu à l’article 680 du Code général des impôts (droit fixe des actes innomés) sous réserve du respect de certaines conditions :

  • La faculté de rachat doit avoir été stipulée dans le contrat même de vente ;
  • Le retrait doit être exercé dans le délai stipulé ;
  • L’acte constatant le retrait doit revêtir la forme authentique ou avoir date certaine avant l’expiration du délai, même autrement que par l’enregistrement ;
  • Le retrait doit être exercé par le vendeur lui-même ou son ayant-cause à titre universel et non par un tiers cessionnaire de la faculté de rachat.

Conclusion

Toute ressemblance avec des personnes ayant réellement existé est totalement fortuite.

 

29/10/2019 Yves Guégan

 

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