La fin d’un usufruit

• L’usufruit se termine par l’arrivée de son terme : au décès de l’usufruitier pour un usufruit viager et à la fin de la durée convenue pour un usufruit temporaire. L’extinction de l’usufruit est automatique, et prend effet sans aucune formalité – toutefois il est nécessaire de procéder à diverses notifications.

• L’usufruit peut aussi prendre fin de façon anticipée lors de la vente du bien objet de l’usufruit, et il faut alors soit reporter cet usufruit sur un autre bien, soit mettre en place un quasi-usufruit, soit répartir le prix de cession entre l’usufruitier et le ou les nu-propriétaires.

1. Le terme de l’usufruit

L’usufruit est par définition à durée finie : indéterminée lorsqu’il est viager, déterminée lorsqu’il est temporaire. La fin naturelle d’un usufruit est donc son extinction par l’arrivée de son terme. Il n’est alors pas transmis mais il s’éteint : le ou les nu-propriétaires deviennent automatiquement plein-propriétaires, sans aucun frottement fiscal. L’accroissement de valeur lié à la fin de l’usufruit est d’autant plus intéressant qu’il couvre, sans frottement fiscal, les éventuelles améliorations du bien démembré, du fait de travaux sur des biens existants, de plus-values latentes, de dividendes non distribués ou même de constructions nouvelles par exemple.

Aucun acte notarié n’est nécessaire, mais il est utile de prévenir du décès, ou de l’arrivée du terme de l’usufruit, le centre des impôts pour la taxe foncière, le locataire ou gestionnaire si le bien est loué, le syndic si le bien est en copropriété, ou la banque si l’usufruit concerne un compte-titres.

2. La vente du bien objet de l’usufruit

Il arrive de plus en plus fréquemment que l’usufruit soit affecté avant son terme par la vente du bien démembré. Cette vente nécessite l’accord de l’usufruitier et du ou des nu-propriétaires, mais cet accord sur la vente doit aussi emporter accord sur le sort du prix. Souvent les actes créateurs du démembrement, typiquement l’acte de donation, prévoient que l’usufruitier décidera alors du sort du démembrement. En pratique, avant la vente il est nécessaire d’en discuter et d’aboutir à un accord sur le sort du prix, qu’il conviendra de formaliser avant d’acter la vente.

En effet, plusieurs options s’offrent aux parties :

– le report du démembrement sur un autre bien qui sera donc subrogé, par exemple un autre bien immobilier ou un portefeuille de valeurs mobilières. Ce report peut être temporaire, par exemple le temps d’un réinvestissement, ou définitif ;

– la suite du démembrement sous forme d’un quasi-usufruit d’argent : si l’usufruitier conserve la totalité du numéraire correspondant au prix de vente, il devient débiteur d’une dette de restitution en faveur des nus-propriétaires, qui sera due à son décès par ses héritiers. Cette situation, très utile, doit être consolidée par un acte notarié afin que les modalités en soient déterminées, que toutes les parties concernées la comprennent pleinement et qu’elle soit opposable à l’administration fiscale ;

– la répartition du prix de vente entre l’usufruitier et les nu-propriétaires : l’usufruit est alors valorisé à un certain pourcentage en fonction de l’âge de l’usufruitier, en utilisant le barème fiscal ou une valorisation économique, et chacun reçoit une partie du prix en conséquence. Attention, cette répartition est définitive et les nupropriétaires n’ont aucune créance sur la somme reçue par l’usufruitier, qui est donc imposable au titre des droits de succession si elle se trouve encore dans le patrimoine de l’usufruitier à son décès.

 

11/07/2019 Henry Letulle

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