La cotitularité du bail d'habitation n'est pas toujours automatique

Le titulaire d’un bail est la personne au profit de laquelle le contrat est signé par le bailleur.
Le ou les cotitulaire(s) sont les personnes qui peuvent également se prévaloir de ce contrat.
La cotitularité d’un bail d’habitation est dans certains cas prévue par la loi, de façon automatique ou pas. Elle peut aussi s’organiser conventionnellement. Il importe de mesurer les conséquences juridiques et financières de cette cotitularité.

1. LA COTITULARITE LEGALE : LE COUPLE JURIDIQUE (MARIAGE / PACS)
Les principes en matière de cotitularité organisée par la loi résultent, entre autres, des dispositions de l’article 1751 du Code Civil. Il convient de distinguer les couples mariés et les partenaires pacsés.

1.1. Les couples mariés :
Automaticité de la cotitularité
Si un bail est signé par l’un des époux avant son mariage, le mariage emporte automatiquement extension de la titularité du bail au profit de son conjoint : les deux époux peuvent se prévaloir du bénéfice du bail bien que celui-ci n’ait été signé que par un seul d’entre eux avant leur mariage.
Les seules conditions requises sont les suivantes :

• être marié ;
• avoir vécu ensemble à un moment donné dans le logement.

1.2. Les partenaires pacsés :

Absence d’automaticité de la cotitularité

Si un bail est signé par l’un des partenaires avant la souscription d’un pacte civil de solidarité (PACS), les partenaires devront formuler expressément la demande de cotitularité auprès du bailleur (courrier recommandé avec accusé de réception). Faute de cette démarche, les avantages de la cotitularité juridique ne pourront pas bénéficier au partenaire : à défaut de demande expresse du partenaire pacsé d’être également titulaire du bail, seul le partenaire signataire du bail avant la souscription du bail peut se prévaloir du bénéfice du bail.
Le bailleur ne saurait s’y opposer.

1.3. Les conséquences de la cotitularité légale :

La cotitularité du bail d’habitation emporte des conséquences en matière de droit au bail, de paiement des loyers et de congé.

1.3.1 En matière de droit au bail

On peut définir le droit au bail comme le droit de se prévaloir du lien juridique existant entre le bailleur et le preneur. La cotitularité emporte notamment, en la matière, les conséquences suivantes :

• Quand bien même l’un des époux ou partenaires ne résiderait plus dans le logement objet du bail, le droit au bail perdure : le cotitulaire ayant quitté les lieux reste tenu des droits et obligations résultant du bail ;
• En cas de décès, tant le conjoint survivant que le partenaire survivant qui a demandé à bénéficier du bail, bénéficient d’un droit sur le bail : le survivant devient le titulaire exclusif du bail ;
• En cas de divorce ou dissolution du PACS, le droit au bail pourra être attribué à l’un des cotitulaires, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause.

1.3.2 En matière de paiement des loyers

Les époux et partenaires cotitulaires du bail sont solidaires du paiement des loyers :

• Le paiement intégral des loyers peut être indifféremment réclamé à l’un ou l’autre des époux ou partenaires, y compris à celui qui ne résiderait plus dans le logement objet du bail.
  Cette solidarité cesse néanmoins par le prononcé du divorce ou la dissolution du PACS et sa transcription sur les registres d’état-civil.
• Si l’un des époux ou partenaires cotitulaires donne congé, il reste néanmoins tenu solidairement du paiement des loyers jusqu’à ce que son conjoint ou partenaire donne également congé, ou jusqu’à la transcription sur les registres de l’état civil du jugement de divorce ou de la dissolution du PACS.

1.3.3 En matière de congés

Les époux et partenaires cotitulaires du bail doivent être vigilants pour donner ou recevoir congé :

• Le congé adressé par l’un des époux ou partenaires sera inopposable à l’autre, qui pourra continuer à occuper les lieux ;
• Le congé donné par le bailleur devra être signifié à chacun des époux ou partenaires au moyen de deux notifications ;

Attention lorsque le mariage ou le PACS intervient en cours de bail : la modification de situation matrimoniale doit être portée à la connaissance du bailleur par le locataire. A défaut, il ne pourra
pas être reproché au bailleur de ne pas avoir effectué de double notification. Dans cette hypothèse, le congé donné à l’un des époux serait alors opposable à l’autre époux ou partenaire.

2. LA COTITULARITE CONVENTIONNELLE : LA COLOCATION

Pour les personnes non mariées ou non pacsées, comme les étudiants en colocation par exemple, la cotitularité du bail résulte d’un contrat, dont chaque locataire signataire est titulaire.
Avec l’accord du bailleur, les locataires seront tenus conjointement ou solidairement selon les termes de la convention.

2.1 Les conséquences d’une colocation conjointe :

Les conséquences du caractère conjoint de la cotitularité se mesurent notamment en matière de paiement des loyers et de congé.

2.1.1. En matière de paiement des loyers :

• En cours de bail, le locataire conjoint ne peut être poursuivi en paiement que pour la quote-part de loyer lui incombant ;
• Si l’un des locataires conjoints donne congé, dès l’expiration du délai de préavis (ou même dès que le logement se trouve occupé avant la fin de son préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur), il sera libéré du paiement des loyers et charges.

2.1.2. En matière de congé :

• Le congé donné par un seul des cotitulaires du bail ne produit aucun effet à l’égard
  des autres cotitulaires, sauf en cas de stipulation contraire dans le contrat de bail ;
  en revanche, le colocataire ayant donné congé, demeure tenu du paiement des loyers ;
• Le congé donné par le bailleur à l’un seul des locataires produit effet à l’égard de tous les locataires.

2.2. Les conséquences d’une colocation solidaire :

Les conséquences du caractère solidaire de la cotitularité se mesurent également notamment en matière de paiement des loyers et de congé.

2.2.1. En matière de paiement des loyers :

• En cours de bail, le locataire solidaire peut être poursuivi en paiement pour la totalité du loyer résultant du contrat de bail ;
• Si l’un des locataires solidaires donne congé, le locataire demeurera tenu du paiement des loyers et charges pour la plus courte des deux périodes suivantes :

• • Soit six mois à compter de l’expiration du dé lai de préavis ;
  • Soit une période expirant au moment où un nouveau colocataire figure au bail.

2.2.2. En matière de congé :

• Le congé donné par un seul des cotitulaires du bail ne produit aucun effet à l’égard des autres cotitulaires, sauf en cas de stipulation contraire dans le contrat de bail ;
  en revanche, le colocataire ayant donné congé, demeure tenu du paiement des loyers ;
• Le congé donné par le bailleur à l’un seul des locataires produit effet à l’égard de tous les locataires.

26/03/2019 Guillaume LIMOUJOUX