DPU en cas de vente d’un ensemble immobilier situé partiellement dans une zone agricole ou naturelle

Le droit de préemption urbain en cas d’aliénation d’un ensemble immobilier comprenant des bâtiments situés en zone urbaine et des parcelles de terrain situées en zone naturelle ou agricole

Si une unité foncière en cours de vente est située à la fois dans une zone de préemption urbaine et hors de cette zone, la commune peut ne préempter que la fraction de l’unité foncière mise en vente et comprise dans sa zone de préemption.
Le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour accepter la préemption partielle aux conditions proposées par la commune, renoncer à la cession, accepter le principe d’une préemption partielle à des conditions de prix différentes ou exiger du titulaire du droit de préemption qu’il se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière.

  1. La loi SRU du 13 décembre 2000 a introduit dans le Code de l’urbanisme un article L. 213-2-1 ainsi rédigé :
« Lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d’exercer son droit pour acquérir la fraction d’une unité foncière comprise à l’intérieur d’une partie de commune soumise à un des droits de préemption institués en application du présent titre [Titre 1er : Droit de préemption]. 
Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière »

En outre, cette même loi a complété l’article L. 213-4 du même code par l’alinéa suivant :

« Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière »
  1. Sur la notion d’unité foncière

     

    Le Conseil d’Etat a défini l’unité foncière comme : « un îlot de propriété d’un seul tenant composé
    d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (C.E.,
    27 juin 2005, n° 264667).

    Deux parcelles appartenant à un même propriétaire mais qui ne sont pas contiguës sont considérées comme ne formant pas une seule unité foncière. Il en est ainsi par exemple si elles sont séparées par une voie publique, un chemin rural appartenant au domaine privé d’une personne publique, un terrain ou un bâtiment non compris dans la vente, 

    Il en est de même si les parcelles sont traversées par un cours d’eau domanial. L’article L. 215-2 du Code de l’environnement précise que le lit des cours d’eau non domaniaux appartient aux riverains. Un terrain traversé par un cours d’eau non domanial n’entraîne donc pas une rupture de l’unité foncière.

    Forment également deux unités foncières distinctes, deux parcelles contiguës dont une est détenue en pleine propriété par une seule entité juridique et l’autre en indivision.

     

  2. Sur la question de la purge du droit de préemption urbain dans le cas d’une unité foncière bâtie située pour partie seulement dans une zone de préemption

Dans l’hypothèse d’une unité foncière située à la fois dans une zone de préemption urbaine et dans une zone de non-préemption, la commune peut préempter une fraction de l’unité foncière mise en vente comprise à l’intérieur de la zone soumise au droit de préemption urbain (DPU), conformément aux dispositions de l’article L. 213-2-1 du Code de l’urbanisme.

Les modalités de purge du DPU sont les suivantes :

  • une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) portant sur la totalité de l’unité foncière et
    comportant un prix global sans ventilation du prix entre la partie soumise au droit de préemption et
    celle non soumise à ce droit est adressée au titulaire du droit de préemption. 
 
  • Il est précisé que dans le cas où il n’y aurait pas une unité foncière, la DIA doit comporter une
    ventilation du prix afin de permettre au titulaire du droit de n’acquérir qu’un des terrains mis en vente.
    Dans cette dernière hypothèse, le souhait des parties d’une indivisibilité des ventes mentionnée dans la
    DIA est inopposable au titulaire du droit. 
 
  • en application de l’article L. 213-2-1 du Code de l’urbanisme, le titulaire du droit de
    préemption peut décider de ne préempter que la fraction de l’unité foncière comprise dans sa zone de
    préemption, c’est-à-dire à des conditions différentes de celles mentionnées dans la DIA. La décision de
    préemption doit être justifiée par la réalisation d’une opération d’aménagement
    • Dans ce cas, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour :
    • Accepter l’offre notifiée par le bénéficiaire du droit de préemption, c’est-à-dire accepter la préemption partielle aux conditions proposées ;
    • Renoncer à la cession ;
    • Accepter le principe d’une préemption partielle à des conditions de prix différentes. A défaut d’accord amiable, le prix sera alors fixé par le juge de l’expropriation, lequel devra le cas échéant prendre en compte, conformément aux dispositions de l’article L. 213-4 précité, l’éventuelle dépréciation subie du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière ;
    • Exiger du titulaire du droit de préemption qu’il se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière moyennant un prix qui, à défaut d’accord amiable, sera fixé par le juge de l’expropriation.

Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois à compter de la réception de l’offre équivaut à une renonciation d’aliéner conformément à l’article R 213-10 du Code de l’urbanisme.

23/05/2019 Christian Millier

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