Le réinvestissement en immobilier du produit de cession des titres apportés moins de trois ans auparavant n’est pas considéré comme une activité économique pour un réinvestissement en location nue ou meublée mais est admis pour un réinvestissement en hôtellerie ou parahôtellerie, et permet de conserver le report d’imposition de la plus-value d’apport.
Afin d’éviter le paiement immédiat de l’impôt sur la plus-value lors d’une cession d’entreprise, il est très fréquent que les principaux associés ou actionnaires apportent leurs parts ou actions de la société opérationnelle à une société holding familiale soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) et cette société holding cède les actions de la société opérationnelle.
La plus-value déclenchée par l’apport des titres à la holding (différence entre la valeur lors de l’apport et le prix de revient historique souvent nominal) est en report d’imposition pour les actionnaires personnes physiques. Pour bénéficier du report d’imposition, il convient notamment que la holding soit contrôlée par l’apporteur. Cette condition s’apprécie à la date de l’apport en tenant compte des droits détenus par l’apporteur à l’issue de l’opération d’apport.
La holding ne réalise pas de plus-value en vendant les actions de la société opérationnelle, car son prix de revient est la valeur lors de l’apport.
Le législateur a durci ce régime à la suite de nombreux redressements et contentieux initiés par l’administration fiscale : si la holding cède les titres moins de 3 ans après l’apport, le report d’imposition est remis en cause sauf engagement de réinvestir le produit de cession dans un délai de deux ans à compter de la date de la cession, et pour au moins 60% dans des activités commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière, à l’exception de la gestion d’un patrimoine mobilier ou immobilier.
L’activité hôtelière est admise.
Bien que les revenus soient considérés comme relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l’activité de location nue ou meublée est exclue.
Quelques précisions du BOFIP :
« Par activités financières, il convient d’entendre les activités de banque (services de dépôts, distribution de crédits, gestion de fonds, etc.), de finance (administration de marchés financiers, courtage de valeurs mobilières, etc.) et d’assurance, prévues à la section K de la codification NAF.
« Sont exclues du champ des activités éligibles au remploi les activités de nature civile ou de gestion patrimoniale (notamment gestion de patrimoine immobilier ou gestion de portefeuille de valeurs mobilières).
Remarque 1 : Il est précisé que l’acquisition ou la souscription de parts d’un fonds commun de placement à risques (FCPR) ne constitue pas un emploi éligible au financement d’une activité éligible, ces fonds ayant pour vocation à gérer un patrimoine mobilier.
Remarque 2 : Par ailleurs, il est précisé que l’acquisition de biens immobiliers destinés à la location immobilière, qu’elle soit nue ou meublée, revêtant un caractère civil ou patrimonial, n’est pas éligible au remploi. »
Le Comité de l’abus de droit fiscal a également considéré pour le régime du sursis d’imposition (article 150-0 B) que l’activité de loueur en meublé présente un caractère patrimonial en matière d’apport-cession de titres, sauf si la location meublée est assortie de services para-hôteliers (Avis CADF 2012-51 du 14-2-2013 et 2016-10 du 19-1-2017).
La para-hôtellerie est considérée comme admise, mais la para-hôtellerie est une activité sujette à une certaine appréciation par l’administration fiscale.
Il est nécessaire de fournir ou proposer au moins trois des quatre prestations suivantes, et dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle :
Lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. L’exploitation doit être effectuée directement au nom d’un propriétaire et non par un intermédiaire.
Art 261 D CGI : [L’exonération de la taxe sur la valeur ajoutée ne s’applique pas …] « b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. »
24/10/2019 Audrey Bruneau et Henry Letulle
